מדריך
מדריך משכנתאות בישראל לרוכשים בינלאומיים
משכנתא בישראל פועלת אחרת מהשוק האמריקאי: מסלולים מרובי רכיבים, הצמדות למדד המחירים לצרכן, וריבית פריים המבוססת על ריבית בנק ישראל. בעמוד זה תמצאו הסבר ברור על המסלולים, ההבדלים מול ארה"ב, והכלים לתכנון תמהיל נכון. לשאלות כלליות נוספות ראו את השאלות הנפוצות ואת מדריך הרכישה.
תקציר מהיר
הנתונים הרגולטוריים נקבעים בבנק ישראל ומתעדכנים מעת לעת. מומלץ לבדוק את התנאים הספציפיים מול הבנק.
ישראל מול ארה"ב: הבדלים מרכזיים
בארה"ב משכנתאות משתנות (ARM) מחושבות לפי מדד + מרווח (Index + Margin), ואילו בישראל קיימים מסלולים שונים, כולל מסלול פריים ומסלולים צמודים למדד.
הריבית מתעדכנת לפי מדד ומרווח קבוע, בכפוף לתקרות שינוי, ולכן התשלום עשוי להשתנות.
ריבית פריים מחושבת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז, ומתעדכנת לפי החלטות הוועדה המוניטרית.
במסלולים צמודי מדד, הקרן מתעדכנת לפי ה CPI ולכן התשלום עשוי לעלות עם האינפלציה.
בנק ישראל מגדיר מסלולים קבועים ומשתנים, צמודים ולא צמודים, וכן מסלול פריים.
מסלולי משכנתא בישראל
בנק ישראל מפרט חמישה סוגי מסלולים עיקריים: קבוע/משתנה, צמוד/לא צמוד, וכן מסלול משתנה לפי ריבית פריים. לכל מסלול יש יתרונות וסיכונים שונים.
תשלום חודשי קבוע לאורך חיי ההלוואה, ללא הצמדה למדד.
הריבית קבועה, אך הקרן צמודה ל CPI ולכן התשלום עשוי לעלות עם האינפלציה.
הקרן אינה צמודה למדד, אך הריבית משתנה לפי ריבית פריים.
ריבית מתעדכנת במועדים קבועים לפי "עוגן" (כגון תשואות אג"ח ממשלתי), עם או בלי הצמדה למדד.
מגבלות רגולטוריות חשובות בישראל
בנק ישראל מגביל את יחס ההלוואה לשווי הנכס (LTV) ואת יחס ההחזר להכנסה (PTI). ההנחיות הללו חשובות לתכנון תקציב ריאלי ולהפחתת סיכון.
עד 75% משווי הנכס.
עד 70% משווי הנכס.
עד 50% משווי הנכס.
מעל 40% נחשב סיכון גבוה.
ניתן להיערך מראש עם תמהיל שמאפשר גמישות לריבית ואינפלציה.
איך בונים תמהיל חכם?
- מפזרים סיכון בין קבוע למשתנה ובין צמוד ללא צמוד.
- שומרים על החזר חודשי שנשאר נוח גם בתרחישי ריבית/מדד.
- מעדיפים גמישות יציאה במסלולים משתנים.
- משווים הצעות בנקאיות לפי תמהיל זהה.
יועצי המשכנתאות שלנו בונים תמהיל מותאם ליעד, לשווי הנכס ולפרופיל הסיכון שלכם.
מחשבון משכנתא (תמהיל רב מסלולי)
הזינו את שווי הנכס, הון עצמי ותמהיל מסלולים לקבלת הערכת תשלום חודשית. ניתן להוסיף מסלולים ולהגדיר מסלולים צמודים למדד.
המחשבון נותן הערכה בלבד. בפועל, תשלומים ותנאים תלויים בבנק, בהצמדות ובשינויי ריבית ומדד.